부동산(공인중개업소)을 통한 월세집을 알아볼 때 주의할점!

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 이 포스팅은 월세를 구할때 너무 뻔한 등기부등본 확인 방법이나 보증금우선권, 변제금 등등의 일반적인 정보에 대한것이 아닙니다.

 모르고 집을 알아보면 정말 어이없는 경우를 당하지 않기 위한 경험담 및 정보입니다.

 저는 아직 내집 마련을 하지못해 꾸준히 월세를 주로 이용하고 있습니다.

 가능한 비용을 줄이기 위해서 거의 직거래를 이용해왔죠. 사실 직거래가 위험해 보이긴 해도 부동산에서 확인시켜주는 사항 내용을 거의 동일하게 체크하면 큰 문제는 없습니다.

 끽해봐야 등기부등본을 출력해서 권리사항에 문제가 있는지 여부만 판단해주는 정도(?)선에서 정보제공을 합니다.

 그런데 얼마전 일반 주택이 아닌 작은 아파트를 구하려고 시도해봤는데, 아파트는 직거래 월세가 없고 거의 부동산을 통한 거래가 주였습니다.

 그래서 그냥 중개 수수료를 지급할 생각으로 부통산을 통해 집을 알아보았습니다.

 특정 아파트를 대상으로 세군데 정도 부동산을 통해 매물을 확인했더니 시중에 나온 매물을 다 보게 되더군요.

게다가 공인중개사 사무소 끼리 정보교환하는 게시판(?) 프로그램이 있어 한곳에 매물을 내놓으면 인근 부동산에서 대부분 자기 매물인것 마냥 보여주더군요.

 중복으로 집을 보여줬지만, 공인중개사 마다 약간씩은 제시하는 월세가 달랐습니다. 혹시나 같더라도 본인이 적극적으로 집주인을 설득해 깎거나 원하는 옵션을 제공하겠다 했습니다.

 그래서 결국 월세도 5만원 깎아주고 추가적 옵션 조건을 성사시킨 공인중개업소에서 계약서를 작성했습니다.

 사실 당당히 공인중개수수료를 지급하고 하는 거래이다보니 소비자 입장에서는 일방적(?) 보호를 받을 수 있겠구나 했습니다만… 그건 아니었습니다.

 이렇게 거래하고 나서 맘편히 있는데 먼저 동일한 집을 보여준 부동산에서 그 사실을 알게되었고 그 직후부터 거의 협박에 가까운 이야기를 하였습니다.

 자기네들이 먼저 매물을 보여주었기 때문에 동일한 매물이면 자기네들을 통해서 계약해야하고 계약을 다른곳에서 했다면 별도로 받지못한 중개수수료를 지불해야 한다면서 다짜고짜 배상하라고 난리치기 시작했습니다.  판례도 있고 이와같은 상황을 많이 겪어봤으며모두 다 받아냈었다고 내용증명부터 시작해서 집주인 협박등 본인들이 할 수 있는 모든 조치를 취하겠으며 이미 매물 집주소도 알고 있으니 어디한번 해보자 라는 식으로 나왔습니다.

 사실 먼저 보여준집이라 미안하긴 했으나 집을 보여주고 보증금 얼마에 월세 얼마에 나왔다라는 정보를 제공한것이 전부였죠.
 
 늦게 보여준 중개업소에서는 더낮은 월세와 더 많은 옵션을 집주인에게 관철시키겠노라고 해서 그럼 집주인과 적절한 협의점을 만들면 계약하겠다고 했습니다. 이후 제시한 조건 (보증금 1000 상승에 월세 13만원 하락)에서 어느정도 조정이된 조건 (보증금 유지, 월세 5만원 하락, 추가 옵션제공) 으로 이끌어냈다며 이정도면 집주인도 많이 양보한거라면서 계약을 하자그래서 계약을 했습니다.

 그래서 절차와 합법적인 내용에 관하여 정확히 한번 해볼 필요가 있어서 인터넷 검색, 지인 공인중개사 문의, 120 다산콜센터 문의, 서울시 XX구청 전월세 보증금 지원 센터 등의 문의로 앞으로 처신해야할 상황에 대해 알아보았습니다.

 결론부터 이야기 하면 부동산계약에 결정적 역할을 하지 못했다면 수수료를 청구할 권리가 없다. 즉 부동산의 요구는 무리한 요구이다 입니다.

 우선 겁박을 주던 공인중개업소에서 주장하는 판례를 확인해보았습니다.

 판례 확인은 다음 링크를 참고하면 됩니다.
 http://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(2005%EB%82%9810743)

 전부 읽기 어렵다면 판결 요지만 먼저 확인하면 되겠습니다.

【판결요지】
부동산중개행위는 중개업자가 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것으로서 원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.

 
 거래를 성사시키지 못한 공인중개업소가 당당히 중개수수료를 요구할 수 있는 상황이 있긴 있었습니다. 하지만 이것을 요구하기 위해서는 가장중요한 요건이 충족되어야 합니다.

중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할(매매대금등의 협의를 알선,매매계약서 초안작성등)을 하였음에도


입니다.  이같은 결정적인 역할을 하지 못했다면 요건을 충족 시키기 못해 중개수수료를 요구할 수 없는 상황이 되는것입니다.

 유사한 내용 설명으로는 다음 링크도 참고하시면 좋겠습니다.
http://blog.daum.net/bccha103/15772692

 다시한번 정리해보면 집을 알아보면서 중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하지 못한 경우라면 중개수수료를 받아갈 수 없다 입니다.

 이왕이면 같은 매물은 중복해서 보지 않는것이 좋겠고, 중복해서 보더라도 매물을 보여준 중개업자에게 이미 봤다는것을 인지 시키는것이 좋고, 이후 거래 조건을 명확하게 다르게 제시하는게 있다면 얼마든지 원하는 중개업자와 거래하시면 되겠습니다. 어차피 경쟁사회니까요.

 , 단순히 중개업소의 중개수수료 회피를 목적으로 거의 계약직전까지 중개업소를 통해 협의한뒤 실제 계약은 직접 계약하게되면 이것은 분명 중개업소의 수수료 요구를 받아들여야 하는 상황이므로 이런것들을 미리미리 알고 집을 알아보면 좋을것 같습니다.